房地产的收益率和风险是挂钩的。回报率高，说明日本房产价格是自制的。

日本房产之所以价格自制，可能是因为房子旧了，所以装修风险大。另外可能是因为人口少，需求少，所以空房的风险会很大。

一旦空房间空了，就没有租金收入，回报率再高也没用。所以不能把高回报率作为选择房产的唯一标准，需要结合其他因素，比如租房需求。房租会降吗？定期保养怎么样？综合考虑是否面临大规模修复等因素。

投资是有风险的，投资前一定要了解日本房地产的各种税费。

外貌回报率盘算方法

真正的收益率是扣除一年中花费的所有费用，也就是收益——所有费用/房价费用。但由于装修、修缮费用等很多费用都不牢固，实际收益率无法计算得很准确，至少要计算这些才能更贴近实际。

年租金收入是指一年的全房预期租金收入除以物业的购买价格。

比如整个公寓物业的预期月租金收入是10万日元，那么预期年租金收入是120万日元，物业的购买价格是2000万日元，那么这个物业的外观收益率是6%。在一般中介购买数据上，城市显示“外观收益率”和“实际收益率”。

最近有朋友问东宁君，实际的利润回报有没有包括中介租金的使用。

对于很多不了解日本“表象收益率”和“实际收益率”的朋友，董宁军会给你详细解答两者的区别。在日本，房地产投资收益率通常分为“外观收益率”和“实际收益率”，这一点我们都知道。想在日本买房，请参考~

实际回报率盘算方法

实际收益率=年租金收入-年费用/物品购买价格*100

外观收益率=年租金收入/于恒购买价格

但是，出场收益率可以认为是做出来的，因为它只能作为一个可能的初步判断的指标。

外观收益率不包含在支出中，所以外观收益率越高，实际支出越多，成功的钱越少，所以实际收益率就成了可供参考的目的之一。

举个例子吧。以上公寓预计年租金收入120万日元，年维护费用40万日元。

房产价格2000万日元，买房时其他费用200万日元。那么实际收益率是3.6%。除物业本身价格外，购买物业所需的其他费用一般包括。

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